10 veelgestelde vragen
 |
Antwoord op de meest gestelde vragen over bezichtigingen, onderhandelingen, overeenkomst, etc. Wanneer is er een overeenstemming bereikt? Ben ik de koper wanneer ik de vraagprijs bied? Vragen die veel woningzoekers hebben en dat is niet zo gek. Hieronder geven wij graag antwoord op de 10 meest gestelde vragen. Heeft u toch nog vragen of onduidelijkheden? Neem dan gerust contact met ons op! |
Kort gezegd bent u pas in onderhandeling wanneer de verkoper op uw voorstel reageert met een tegenvoorstel. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Maar u bent bijvoorbeeld niet in onderhandeling wanneer de verkoper u alleen informeert over het feit dat de makelaar de verkoper zal informeren over het voorstel.
2. Wanneer is er een rechtsgeldige overeenstemming gesloten?
Een mondelinge overeenstemming tussen de particuliere verkoper en de particuliere koper is niet rechtsgeldig. Met andere woorden: er is geen koop. Er is pas sprake van een rechtsgeldige koop als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit vloeit voort uit artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek. Een bevestiging van de mondelinge overeenstemming per e-mail of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst wordt overigens niet gezien als een ‘ondertekende koopovereenkomst’.
3. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen wanneer er een onderhandeling gaande is?
Ja, dat mag de makelaar doen. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is voor de woning. De eerste bieder hoeft immers nog niet de beste te zijn.
Daarom gaan de bezichtigingen doorgaans door tot er een (rechtsgeldige) overeenstemming is bereikt. Maar de makelaar zal tegen andere geïnteresseerde nimmer mededelingen doen over de hoogte van biedingen.
4. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
De vraagprijs van een woning moet alleen worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een voorstel. De verkoper kan dan ook tijdens het verkooptraject de vraagprijs van de woning verlagen of verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenvoorstel doet dat afwijkt van het voorstel dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere voorstel van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het bieding proces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenvoorstel weer te verhogen en de koper om zijn voorstel weer te verlagen.
5. Hoe komt een overeenstemming tot stand?
Als verkoper en koper het eens worden over de belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn bijvoorbeeld de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopovereenkomst. Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw voorstel. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.
Naast de eerdergenoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopovereenkomst opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
6. Wanneer de vraagprijs wordt geboden, is de verkoper dan verplicht de woning voor deze prijs aan de bieder te verkopen?
Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft bepaald dat als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, u dan een voorstel doet. De vraagprijs wordt dus gezien als een uitnodiging tot het doen van een voorstel. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw voorstel wel of niet aanvaardt of dat hij zijn NVM-makelaar een tegenvoorstel laat doen.
7. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar -natuurlijk in overleg met de verkoper- besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM-makelaar naar de folder over deze procedure.
8. Mag een makelaar een, in uw ogen, 'belachelijke' hoge vraagprijs voor een woning stellen?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken -roerende zaken bijvoorbeeld- pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.
9. Wanneer je de eerste bent die belt voor een bezichtiging, of de eerste bent die een voorstel doet moet de makelaar dan ook als eerste met u in onderhandeling gaan?
Op deze vragen is het antwoord allemaal nee.
De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
10. Valt de courtage van de verkopend makelaar onder de ‘kosten koper’?
Nee dat is niet het geval. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid stelt aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting en de kosten van de notaris voor het opmaken van bijvoorbeeld de leveringsakte, de hypotheekakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst. De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Wij adviseren een koper dan ook altijd om een aankoopdeskundige in te schakelen.
